Comment fonctionne un crédit immobilier ?

Souscrire un contrat de prêt est une démarche importante dans la vie de chacun. En effet, un prêt est un engagement financier à long terme de l’emprunteur vis-à-vis de sa banque.
Ainsi, comprendre son fonctionnement peut vous aider à prendre les bonnes décisions et orienter vos choix d’investissement.

Mais qu’est ce qu’un crédit immobilier ? Taux variable ou taux fixe ? Amortissable ou infine ? Qu’est-ce que le TAEG ? Hypothèque ou Caution ?

Voici autant de notions importantes qu’il est nécessaire de maîtriser pour toute demande de crédit.
Retrouvez notre guide crédit pour vous orienter dans vos démarches.

Qu’est ce qu’un crédit immobilier ?

Les crédits immobiliers sont réglementés par l’Article L312-1 s du code de la consommation. Un crédit immo est un contrat par lequel un prêteur, le plus souvent un établissement bancaire (Créancier), fait une avance de fonds à une personne (emprunteur).

Le créancier se rémunère du prêt d’argent en appliquant un taux d’intérêt. La somme empruntée s’appelle le capital. La somme qui doit être remboursée est donc la somme du capital et des intérêts.

Les établissements de crédit fixent librement les taux d’intérêt dans la limite du seuil de l’usure. Le taux d’intérêt est en pratique fixé selon le niveau des taux au moment où est contracté le crédit et selon ses caractéristiques durée, montant et profil de l’emprunteur.

Lorsque la durée, le taux d’intérêt et la somme empruntée sont arrêtés, un tableau d’amortissement ou échéancier, permet d’avoir une lecture mensuelle de votre emprunt.

Ce document, présenté sous forme de tableau est remis lors de la mise en place du crédit. Il prend :

  • Le numéro de l’échéance,
  • Le capital restant dû,
  • Le montant des intérêts mensuels,
  • Le montant de la prime d’assurance mensuelle,
  • La mensualité d’emprunt,
  • Le coût global du crédit.

Ce tableau permet de connaître la somme à payer en cas de remboursement anticipé.

Le choix du taux : Taux fixe ou taux variable ?

Un prêt à taux fixe est comme son nom l’indique, un prêt dont le taux ne peut pas évoluer en cours de contrat. L’emprunteur est donc “sécurisé”, avec des mensualités déterminées depuis l’origine et sur toute la durée du prêt.
Lorsque la tendance des taux est haussière, l’emprunteur préserve ses conditions avantageuses. A contrario, lorsque la tendance est baissière, l’emprunteur n’en bénéficie pas.

A l’inverse, le taux variable (ou taux révisable) évolue au fil de l’eau. Il fixé sur la base d’un taux de référence auquel la banque applique une marge.
Il est révisé tous les 3 mois ou tous les ans selon les contrats de prêt.
Lorsque l’indice de référence augmente, la variation s’applique sur la durée du prêt et les mensualités restent identiques.
Dans la plupart des cas, l’augmentation de la durée est plafonnée à 5 ans. Lorsque la variation de la durée ne suffit pas, les mensualités sont également majorées. Il peut arriver que l’inverse se réalise, avec une majoration initiale des mensualités pour de la durée.

Sachez qu’il est possible de passer d’un taux variable à un taux fixe. Les organismes de crédit le permette à tout moment ou bien à la date d’anniversaire du crédit.

Qu’est ce qu’un taux d’usure?

Un prêt est dit « usuraire », lorsqu’au moment de son établissement, son TEG (Taux Effectif Global) dépasse le tiers du TEG moyen pratiqué par les établissements financiers pour des opérations de même nature avec des risques similaires, lors du dernier trimestre écoulé (Code Consommation Art. L 313-3). Sachez que votre banque est dans l’obligation de vous communiquer le seuil de l’usure correspondant au prêt qu’elle vous octroie. Cette information est le plus souvent communiquée par affichage ou bien dans une brochure.

Crédit amortissable ou crédit in fine ?

il est possible de rembourser un prêt :

  • En plusieurs fois avec le prêt amortissable,
  • En une seule fois avec le prêt in fine

Un prêt amortissable se rembourse en plusieurs échéances, d’un fractionnement mensuel.

Chaque mensualités sont composées :

  • du capital,
  • des intérêts,
  • de l’assurance emprunteur lorsqu’elle a été souscrite.

Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû (CRD). En fonction de la constitution du contrat d’emprunt, les mensualités sont :

  • Constantes (égales),
  • Dégressives (décroissantes),
  • Progressives (croissantes).

Il existe également des prêts avec des franchises partielles ou totales.

  • Franchise partielle :
    Il s’agit d’appliquer un différé d’amortissement. Sur une période donnée, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et, le cas échéant l’assurance emprunteur.
  • Franchise totale :
    Il s’agit de décaler le remboursement de la première échéance. En cas d’application d’une franchise totale, ni le capital emprunté, les intérêts et le cas échéant l’assurance emprunteur ne sont remboursés sur une période donnée.

Un prêt in fine se rembourse en une seule fois. Ce type d’emprunt n’est pas amortissable. Pendant la durée du crédit, seuls les intérêts sont remboursés. Le capital total emprunté est ensuite remboursé en une mensualité, à la fin du prêt.

PTZ, PAS, PLS, PEL ? Quels sont ces prêts ?

D’autres prêts sont disponibles pour financer un bien immobilier, notamment les prêts réglementés.

  • Le prêt à taux zéro (Ptz) par exemple, s’adresse aux primo accédants.
    Accordé sans intérêts, il est destiné à faciliter le premier achat d’une résidence principale, en complétant un prêt principal. Pour être octroyé, le logement doit être neuf, et la durée de remboursement ne doit pas excéder 25 années.
  • Le prêt à l’accession sociale (Pas), est également un prêt aidé par l’état. Il est accessible pour financer une partie ou la totalité d’un emprunt pour une résidence principale, qu’elle soit neuve, ancienne ou sur plan. La durée de son remboursement peut varier entre 5 et 30 ans.
    Un prêt Pas peut se cumuler avec le Ptz, le Pel, le prêt relais.
  • Le prêt locatif social (Pls), s’adresse à ceux qui souhaitent financer un investissement locatif. Ce prêt a pour vocation d’aider les investisseurs pour financer des logements sociaux, des logements étudiants ou encore des résidences d’accueil de personnes âgées et handicapées.
  • Le prêt épargne logement (Pel) s’applique pour un financement immobilier dédié à une résidence principale. Il est octroyé par la banque après une phase d’épargne de 3 ans, par l’intermédiaire d’un Plan épargne logement (PEL) ou d’un Compte épargne logement (CEL).

Qu’est-ce que le TAEG ?

Le TAEG (anciennement TEG) est un indicateur qui intègre l’ensemble des coûts liés à un crédit, pour mieux comparer les différentes offres de prêt. A ce titre, il intègre :

  • Les intérêts de l’emprunt,
  • L’assurance emprunteur (Décès, PTIA, ITT, IPP, IPT, Perte d’emploi…),
  • Les frais de garantie (caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers),
  • Les frais de dossier,
  • D’autres frais annexes liés à la souscription du prêt immobilier.

Quels sont les frais de garantie d’un prêt ?

Il convient bien de discerner les « frais de garantie » des « frais de l’assurance de prêt » qui indemnise l’organisme de crédit en cas de décès, perte totale et irréversible d’autonomie, incapacité, invalidité de l’emprunteur et/ou du co emprunteur.

Les frais de garantie ou “sûretés” sont exigés par l’établissement bancaire pour le recouvrement du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur, comme la faillite ou encore un arrêt des remboursements.

Bien que ces garanties ne soient pas légalement obligatoires, elles sont imposées par les banques pour octroyer un contrat de prêt immobilier.

  1. La caution : La caution un contrat par lequel une société de caution ou mutuelle (CNP, MGEN, Crédit Logement, SACCEF, CAMCA, MGEN, Mutualité Générale, ACEF, GMPA…) s’engage à rembourser le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur. Elle est particulièrement répandue sur le marché, car très économique. En effet, la caution ne nécessite pas d’acte notarié et n’implique pas de frais de mainlevée à régler en cas de remboursement anticipé du prêt. Tel n’est pas le cas de l’hypothèque ou du privilège de prêteur de deniers.
  2. L’hypothèque : Elle permet à l’établissement de crédit de se nantir sur le bien immobilier financé. Ainsi, en cas de défaillance de l’emprunteur, la banque (créancier hypothécaire) disposera du droit de vendre le bien immobilier afin de se rembourser des sommes restant à percevoir. Une hypothèque se contracte obligatoirement devant un notaire. Les coût inhérents sont à la charge de l’emprunteur.
  3. Le privilège de prêteur de deniers : Cette garantie s’applique uniquement aux crédits destinés à l’acquisition d’un bien immobilier existant. Elle fait ainsi bénéficier aux organismes de crédit de la couverture du capital de l’emprunt et jusqu’à 3 ans d’intérêt. Enfin, le privilège de prêteur de deniers fait l’objet d’un acte notarié et d’une inscription à la Conservation des hypothèques.