Comment bien choisir son assurance de prêt ?

Les pièges à éviter

Voici quelques conseils pour bien négocier votre assurance crédit immobilier.

Grâce à la délégation d’assurance, prévue par la loi Lagarde, vous pouvez souscrire l’assurance crédit de votre choix. Il est ainsi possible de faire jouer la concurrence et de choisir une assurance moins chère que celle de l’assurance groupe de sa banque.

Cependant sur quels critères faut-il se baser pour sélectionner une bonne assurance ? Ou trouver une assurance ? Quelles garanties d’assurance choisir ?

Reprenons ensemble les quelques points majeurs à impérativement surveiller.

La prime d’assurance emprunteur

Si le prix de la cotisation est un facteur important, celui-ci doit être absolument mise en rapport avec l’ensemble des garanties, des franchises, des prestations …

Certains organismes n’hésitent en effet pas à réduire le périmètre d’action de leur contrat pour proposer une tarification très compétitive (contrats défensifs). Sachez que cela se fait toujours au détriment de l’emprunteur qui peut s’avérer mal assuré.

Les garanties d’assurance emprunteur à surveiller :

En plus des sûretés habituelles qu’exige le prêteur (caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers), l’assurance emprunteur est souvent imposée par la banque.

Au-delà de cette obligation, cette couverture personnelle revêt une importance majeure pour l’emprunteur. Elle sécurise ainsi son investissement et met à l’abris ses ayants droits suite à un accident de la vie. Vous retrouverez :

• L’assurance Décès / PTIA rembourse le capital restant dû du prêt, suite au décès ou l’invalidité de l’emprunteur. L’invalidité se définit comme une invalidité de 3ème catégorie nécessitant l’assistance d’une personne à domicile. Cette garantie intervient en remplacement des garanties caution, hypothèque, privilège de prêteur de deniers. Elle est exigée pour tout type de financement immobilier  :
  • Résidence principale,
  • Investissement locatif,
  • Prêt professionnel
• La garantie Incapacité de Travail/Invalidité intervient pour le remboursement d’un prêt en cas
  d’incapacité de travailler de l’emprunteur. Cette garantie est activée au-delà d’une franchise allant de 30 jours à 180 jours selon les contrats.
• La garantie Perte d’Emploi est rarement souscrite de par son coût et ses modalités d’application, souvent drastiques. Elle intervient dans les remboursement des mensualités en cas de licenciement de l’emprunteur.

Pour assurer un financement immobilier, les établissements de crédit impose à l’emprunteur une garantie emprunteur. Le but est de permettre à l’établissement prêteur de garantir le capital prêté, suite à un défaut de paiement de l’emprunteur en cas d’accident de la vie tel que :

• Décès de l’emprunteur,
• Perte Totale et Irréversible d’Autonomie [PTIA],
• Incapacité Temporaire de Travail [ITT],
• Invalidité Permanente Partielle [IPP],
• Invalidité Permanente Totale [IPT],
• Perte d’Emploi [PE].

A ce titre, identifiez bien les garanties que vous impose l’établissement bancaire. Celles-ci sont reprises sur une Fiche Standardisée d’Information. Les garanties, franchises,

Les prestations :

En cas d’incapacité ou d’invalidité de l’emprunteur ou du co emprunteur, l’assureur va délivrer des prestations qu’il convient de bien comprendre.

Notamment au niveau des garanties Invalidité/incapacité, où se pose la question de l’activité professionnelle. En effet, dans certains contrats, l’invalidité permanente totale (IPT) et l’incapacité temporaire totale de travail (ITT) sont définies comme l’inaptitude pour l’emprunteur d’assurer :

• Toute activité professionnelle
  Ou
• Son activité professionnelle

La distinction entre « Toute » et « Son » revêt une importance majeure. En effet, par « Toute activité professionnelle », la compagnie d’assurance refusera sa garantie lorsqu’un emprunteur n’est plus en mesure de retrouver son ancien métier mais qu’il est reconnu capable d’en exercer un autre.

La clause « Son activité professionnelle » assure de ce fait une meilleure protection à l’assuré.

Les modalités d’indemnisation : Forfaitaire ou Indemnitaire ?

Les modalités d’indemnisation Forfaitaire ou Indemnitaire sont particulièrement à surveiller. Les contrats d’assurance proposant une indemnité Forfaitaire sont plus avantageux, puisque l’assureur verse une somme « Forfaitaire », fixée à la conclusion du contrat.

Exemple : Si votre contrat possède une mensualité de 1.000 € / mois, alors l’assureur prendra en charge 1.000 € / mois, si vous êtes assurés à 100%. Dans ce cas les autres indemnisations éventuelles (Notamment les garanties octroyées par les contrats Prévoyance qui maintiennent les salaires en cas d’Incapacité), ne sont pas prises en compte dans le calcul de l’indemnité Forfaitaire et sont ainsi complémentaires à celles-ci.

Un contrat d’assurance de type Indemnitaire intervient en déduction des indemnités déjà perçues par ailleurs. L’assureur ne prend ainsi en charge que le remboursement partiel des mensualités.

Capital restant dû ou bien capital initial ?

La tarification de votre assurance emprunteur se base-t-elle sur :

• Le Capital Restant Dû ?

Ou

• Le Capital Initial ?

A la souscription d’une assurance de prêt, vous aurez peut-être le choix entre un contrat en capital restant dû, ou bien en capital initial.

Le 1er contrat présente des mensualités évolutives en fonction de la part décroissante de capital restant à rembourser. Le 2ème contrat présente des mensualités identiques sur toute la durée de l’emprunt, puisque calculées sur le capital de départ.

L’un et l’autre ont leurs avantages et leurs inconvénients. Pour juger de l’option qui vous convient le mieux, il convient de considérer votre situation actuelle et future.

Un contrat en capital restant dû, présente en moyenne un taux d’assurance un petit peu plus élevé qu’un contrat en capital initial. Les intérêt de l’emprunt étant également principalement chargés en début de prêt, vous paierez donc plus de prime d’assurance sur les premières années. Les mensualités baissent ensuite en fonction des remboursements de capital.

Ainsi, si vous comptez rembourser votre prêt par anticipation, votre assurance emprunteur calculée sur la base d’un capital restant dû, vous coûtera plus chère qu’en capital initial.

Cependant, dans la majeure partie des cas, les contrats sur capital restant dû sont plus avantageux que ceux sur capital initial. Pour en juger, reportez-vous au coût total de l’assurance et comparez.

Les exclusions :

A la lecture de leur contrat d’assurance de prêt, les emprunteurs doivent être vigilants par rapport aux exclusions de garanties. Mise en jeu des couvertures invalidité / incapacité, pratique d’un sport, maladies non-objectivables, sont notamment les clauses qui requièrent une attention particulière.

La majorité des contrats d’assurance Emprunteur, reprennent des exclusions qu’il convient d’étudier avec attention, notamment les exclusions d’antériorités.

Exclusions liées aux Pathologies

Les pathologies dites « Maladies Non Objectivables » ou « MNO » concernent les affections dorsales et psychiatriques. Sont concernées les affections lombalgie, sciatique, dorsalgie, etc… dépression nerveuse…

Dans la plupart des cas les incapacités et invalidités résultant de ces affections ne sont prises en charge qu’en cas d’hospitalisation au-delà de 30 jours.

Les maladies survenues avant la souscription du contrat sont également exclues. Ce point grossit l’intérêt de bien remplir le questionnaire de santé. Omettre de déclarer son antériorité médicale, reviendrait à une fausse déclaration.

Exclusions liées mode de vie de l’emprunteur

Les exclusions envisagées sont souvent celles afférentes aux loisirs de l’emprunteur, par exemple :

• Sports automobile,
• Sports aériens, planeur, parachutisme,
• Ski hors piste,
• Sports aquatiques…ou terrestres avec des engins

Dans certains cas, ces exclusions peuvent être rachetées.

Elles concernent également les accidents suite à rixe, alcool, mutilation…

En savoir plus sur les Exclusions des contrats d’assurance Emprunteur ? Article AGEFI