Crédit immobilier : Empruntez à moindre coût

Devenir propriétaire… Un rêve, pour beaucoup; un parcours du combattant, souvent; un gouffre financier, parfois. Régulièrement jugé technique (retrouvez ici notre Lexique), le crédit immobilier est trop vite jugé incompréhensible voire inaccessible. En mettant toutes les cartes cartes de votre côté, il est pourtant possible de souscrire un crédit à moindre coût. Suivez le guide !

Estimer au plus juste sa capacité d’emprunt

Avant de concevoir son projet immobilier, il convient de prendre rendez-vous avec son conseiller bancaire. Ce dernier déterminera la capacité d’emprunt. Le conseiller va également orienter l’emprunteur dans la recherche de prêts complémentaires bonifiés. Il existe en effet de multiples possibilités de financement pour un achat immobilier. La plupart du temps, celles-ci sont cumulables et vont donc nécessiter la réalisation d’un petit montage financier.

Les prêts complémentaires

Les prêts complémentaires peuvent compléter le prêt principal et réduire le coût du financement du projet immobilier. Dans une entreprise de plus de 10 salariés, il est possible de bénéficier du “Prêt Action Logement”. Chaque année, l’entreprise verse une contribution à l’organisme Action Logement. Le prêt pour la construction ou l’acquisition dans le neuf peut permettre d’emprunter à un taux préférentiel jusqu’à 30% du montant total de l’opération, sur une durée de 5 à 20 ans.

De nombreuses caisses de retraite et mutuelles proposent par ailleurs à leurs adhérents des prêts complémentaires, dont les conditions d’octroi varient d’un organisme à l’autre. Les collectivités territoriales, proposent également des prêts accordés sous conditions de ressources. Renseignez-vous auprès des services du Conseil général de votre département.

Plus généralement, vous obtiendrez toutes les informations utiles auprès de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL).

Le Compte Epargne Logement (CEL) et le Prêt Epargne Logement (PEL) sont des produits d’épargne qui permettent également d’accéder à un taux privilégié pour un prêt immobilier. La durée de ces prêts peut aller de 2 à 15 ans et leur montant dépend des intérêts capitalisés durant la phase d’épargne.

Pour le CEL, après une phase d’épargne de 18 mois minimum, le taux du prêt sera égal au taux de rémunération du CEL (en tant que produit d’épargne), majoré de 1,50% soit de 2% à compter du 1er Août 2015.

Le PTZ

La nouvelle version du Prêt à Taux Zéro, se présente comme le “Prêt à Taux Zéro Plus”, mis en place en 2011.
Un plafond de ressources dépendant de la zone géographique du bien conditionne le « Prêt à Taux Zéro ».

Le “Prêt à Taux Zéro » est déterminé en fonction :

• du nombre de personnes destinées à habiter le logement,
• du coût total du financement
• de la zone géographique du logement.

La quotité est fixée à 40% quelle que soit la zone où se situe le logement et que ce soit pour un logement neuf ou un logement ancien avec travaux. La quotité HLM est fixée à 10%.
Le montant maximal retenu pour une opération est fixée entre 100.000€ et 150.000€ pour une personne.

Pour résumer, le prêt à taux zéro plus dépend donc :

• Du nombre de personnes composant le foyer;
• De la zone géographique du bien;
• Du montant total de l’opération;
• Du coefficient familial (notamment pour déterminer la durée de remboursement du PTZ+).

Négociez les caractéristiques du prêt principal

En matière de crédit immobilier, il est important de faire jouer la concurrence, soit en sollicitant plusieurs banques, soit en faisant appel à un courtier. Le courtier met en concurrence les établissements bancaires afin de trouver la proposition la mieux adaptée à chacun, sans pour autant coûter plus cher. Le mieux pour comparer les offres est de raisonner en Taux Effectif Global (TEG) et en coût total du crédit.

Lors de la négociation, il est possible de réduire ou supprimer les frais de dossier. Ceux-ci s’élèvent le plus souvent à 1%. L’indemnité de remboursement anticipé est également négociable. Elle s’applique en théorie lors du remboursement du crédit avant l’échéance prévue. Elle équivaut à un semestre d’intérêts, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû.

Certaines offres ne prévoient pas d’indemnité, des courtiers peuvent aussi négocier leur suppression à la place de l’emprunteur.

L’assurance de prêt

Les banques ne doivent pas conditionner l’octroi d’un crédit à la souscription de leur assurance “maison” ou contrat groupe. Autrement dit, à condition que l’assurance choisie présente des garanties équivalentes à celles de la banque, l’emprunteur est libre de faire jouer la concurrence et de choisir son assurance de prêt où bon lui semble. Un détail qui revêt une importance majeure puisque que l’assurance représente environ entre 0,20% et 0,50% du montant emprunté, soit jusqu’à 10%, voire plus, du coût total de l’emprunt !
Et le coût de l’assurance peut sensiblement varier, à garanties égales, entre les différents acteurs du marché.

Choisir la bonne garantie

Pour s’assurer du remboursement du prêt qu’il accorde, l’établissement financier exigera une garantie. Il en existe de plusieurs sortes. La garantie la plus classique est l’hypothèque mais elle est aussi la plus onéreuse. Il s’agit d’une “sûreté réelle” : le bien hypothéqué devient une garantie de la dette, qui à défaut de remboursement de l’emprunteur, permet au créancier de se rembourser sur le prix de la vente. Un acte notarié constate obligatoirement une hypothèque. Elle entraîne pour l’emprunteur des frais d’établissement et le paiement d’une taxe de publicité foncière (0,715%).

Le Privilège de prêteur de deniers est une autre forme de garantie, qui donne droit également au créancier de faire vendre le bien en cas de non-paiement. Il n’est possible que pour un bien immobilier existant (pas d’achat sur plan par exemple), et ne bénéficie qu’à la banque qui finance l’opération. Cette garantie est dispensée de taxe de publicité foncière et s’avère moins chère qu’une hypothèque.

Pour garantir sa créance, le prêteur peut enfin accepter qu’une société spécialisée se porte caution. En cas de défaillance de remboursement de la part de l’emprunteur, la caution s’engage à payer à sa place. La caution est le type de garantie qui revient le moins cher. Plusieurs sociétés de cautionnement proposent de type de garantie. Les emprunteurs sollicitent majoritairement le Crédit Logement.

Le cautionnement ne nécessite ni d’acte notarié, ni d’enregistrement. Les frais sont ainsi généralement moins importants que pour une hypothèque. Cerise sur le gâteau, l’organisme de cautionnement reverse près de 75% de la caution à l’emprunteur lors du remboursement total du prêt.

Les différents types de prêts immobiliers

Les prêts à taux fixe

Quelle que soit leur durée, le taux de ces prêts, ne varie pas pendant la période de remboursement. Le contrat définit les modalités de remboursement dès le départ. Il s’agit notamment des pénalités de remboursement anticipé,  des modulations des échéances, des reports de remboursement…

Les prêts à taux variable

Le prêt à taux variable est un crédit indexé sur un indice de référence. Avec des taux généralement inférieurs à ceux des prêts à taux fixe, ces crédits immobiliers apparaissent souvent plus avantageux mais plus risqués. En effet, ce crédit permet de bénéficier des baisses possibles de taux mais aussi d’en subir les éventuelles hausses. Pour éviter les risques, mieux vaut s’orienter vers un taux variable « capé ». Le contrat de prêt prévoit une révision périodique et plafonnée, soit uniquement à la hausse, soit à la fois à hausse et à la baisse. Le contrat de prêt définit le plafonnement appelé « cap » dès la conclusion du crédit. Ainsi, les taux évoluent à la hausse ou à la baisse, dans une fourchette de plus ou moins 1 ou 3 points.

Par exemple, pour un taux à 3,5%, un taux capé de 2 points ne pourra jamais dépasser 5,5%. Enfin, la plupart des prêts à taux variable offrent la possibilité de passer à un taux fixe après la première année.

Les prêts à taux mixtes

Les prêts mixtes s’articulent autour de taux fixes et de taux variables. Ils sont une solution pour les emprunteurs qui prévient de ne pas aller jusqu’au bout de leur prêt immobilier.

Les prêts à taux mixtes jouent sur les taux d’intérêt et sur la durée du prêt. Ils influent en conséquence sur le coût global de l’emprunt. Les remboursements par anticipation, interviennent pour moitié des prêts, aux alentours de la 7ème ou de la 8ème année. C’est à ce titre que les banques peuvent des solutions plus adaptées, grâce à des prêts “mixtes”. Ils associent un taux fixe et un taux variable pour offrir des économies de coût à ceux qui ne souhaitent pas rembourser leur prêt jusqu’à la fin.
La longueur de la première période d’un prêt à taux mixte (taux fixe) dépend de la durée totale du prêt. Selon les banques elle peut aller de 1 an à 17 ans.

Les prêts à taux mixtes offrent un taux fixe de départ moins élevé qu’un taux fixe classique. Les durées d’un prêt à taux fixe sont plus courtes, 5 ou 10 ans par exemple. Lors du passage à un taux variable, l’emprunteur aura alors remboursé une part importante des intérêts du prêt et peut-être revendu le bien.
Les prêts à taux mixtes permettent d’emprunter sur une longue durée longue tout en profitant d’un taux d’intérêt d’une durée courte.

Pour en savoir plus, retrouvez notre lexique du crédit immobilier en cliquant ici