Comment obtenir un crédit immobilier ?

Pour devenir propriétaire, vous devrez vraisemblablement effectuer une demande de crédit immobilier auprès de votre banque. Pour contracter un emprunt immobilier, vous aborderez ainsi plusieurs notions qu’il convient de bien comprendre.

Qu’il s’agisse de négocier ou de renégocier votre prêt immobilier, voici les principales connaissances qu’il convient de bien maîtriser pour obtenir un crédit immobilier.

Le Taux d’intérêt

Qu’est ce qu’un taux d’usure? Un prêt est dit « usuraire », lorsqu’au moment de son établissement, son TEG (Taux Effectif Global) dépasse le tiers du TEG moyen pratiqué par les établissements financiers pour des opérations de même nature avec des risques similaires, lors du dernier trimestre écoulé (Code Consommation Art. L 313-3). Sachez que votre banque est dans l’obligation de vous communiquer le seuil de l’usure correspondant au prêt qu’elle vous octroie. Cette information est le plus souvent communiquée par affichage ou bien dans une brochure.

Crédit à taux fixe :

Le taux de crédit immobilier reste inchangé pendant toute la toute la durée du prêt.

Crédit à taux variable ou taux révisable :

En règle générale, le taux de prêt immobilier est révisé chaque année à la date anniversaire. Cette révision est fonction d’une ou plusieurs indexations (Sur le taux Euribor 12 mois, le plus fréquemment). Pour « caper » les variations, le contrat de prêt peut prévoir une limite à la hausse comme à la baisse.

Crédit relais :

Cette offre de prêt permet de financer l’achat d’un bien immobilier en attendant la vente d’un autre bien. L’établissement bancaire avance sous la forme d’un prêt relais, la somme correspondante (En général entre 70% et 80% du prix de vente du bien). Le prix est le résultat d’un calcul notarié ou d’agences immobilières. Sa durée est comprise entre 6 et 24 mois.

Crédit amortissable

Un crédit amortissable se rembourse en plusieurs échéances, d’un fractionnement mensuel. Chaque mensualités sont en outre composées : du capital, de l’assurance emprunteur (lorsqu’elle a été souscrite) et des intérêts. Ceux-ci sont calculés sur le capital restant dû (CRD). En fonction de la constitution du contrat d’emprunt, les mensualités peuvent être ensuite Constantes, Dégressives, Progressives.

  • Franchise partielle

Il s’agit d’appliquer un différé d’amortissement. Sur une période donnée, l’emprunteur ne rembourse ainsi que les intérêts et, le cas échéant l’assurance emprunteur.

  • Franchise totale

Il s’agit de décaler le remboursement de la première échéance. A ce titre, en cas d’application d’une franchise totale,  ni le capital emprunté, ni les intérêts et le cas échéant, ni l’assurance emprunteur ne sont remboursés sur une période donnée.

Prêt « In Fine »

Un prêt « In fine » se rembourse en une seule fois. Ce type d’emprunt n’est pas amortissable. Pendant la durée du crédit, seuls les intérêts sont remboursés. Le  capital total emprunté est ensuite remboursé en une mensualité, à la fin du prêt.

Les Frais annexes du prêt

Un prêt immobilier ne se résume pas à un taux d’intérêt. Il convient ainsi de tenir compte des frais de dossier et de garantie et du montant des primes d’assurance.

Les frais de dossier s’établissent généralement sous les 1% du montant du crédit et sont plafonnés au delà d’un certain seuil. Les frais de garantie dépendent du type de garantie :

  • Hypothèque,
  • Privilège du prêteur de deniers,
  • Cautionnement,
  • Nantissement.

D’ordre général, le coût de ces frais s’établissent entre 1,5% et 2% du montant du prêt.

L’assurance emprunteur quant à elle, induit généralement des primes allant de 0,30% et 0,50 % du montant total emprunté, pour des garanties de base assurance décès invalidité – Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA).

Calcul du coût de l’assurance crédit immobilier

La loi de séparation et de régulation des activités bancaires de 2013, a renforcé les droits de l’emprunteur en matière de délégation et d’information sur le coût de l’assurance. Il a ainsi été créé un taux annuel effectif de l’assurance (TAEA) avec indication du montant en euros par mois ainsi que du coût global de l’assurance sur tout la durée du prêt. Le TAEA s’obtient par la différence entre le TAEG calculé avec l’assurance et le TAEG calculé sans l’assurance.

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